Frasers centrepoint trust

Frasers Centrepoint Trust

A Frasers Centrepoint Trust ( "FCT") é um fundo de investimento imobiliário ( "REIT") cotado na Bolsa de Valores de Singapura Limited (SGX-ST) em 5 de Julho de 2006. O exercício financeiro da FCT começa a 1 de Outubro. O portfólio de propriedades da FCT compreende as seguintes propriedades de varejo suburbanas em Cingapura: Causeway Point, Northpoint, Anchorpoint, YewTee Point, Bedok Point e Changi City Point (coletivamente, as "Propriedades"). O REIT também adquiriu sua mais recente propriedade, a Changi City Point ( "CCP") em 16 de junho de 2017.

Além de possuir propriedades de varejo, a FCT também detém 31,17% das unidades da Hektar Real Estate Investment Trust ( "H-REIT"). H-REIT, um associado da FCT, é um REIT retalho focado na Malásia listadas no Mercado Principal da Bursa Malaysia Securities Berhad. Sua carteira de propriedades é composta por Subang Parade (Selangor), Parada de Mahkota (Melaka), Parada de Wetex (Johor), Central Square e Landmark Central (Kedah).

Símbolo do ticker J69U. SI | FCT: SP

Capitalização de mercado 1,82 B (com base em 916,840,040 unidades)

Preço de mercado / acção 1,98 SGD (a partir de 14 de Agosto de 2017)

Setor de Investimento Imobiliário

A Frasers Centrepoint Limited (FCL), patrocinadora da FCT e maior detentora de participações, detém 41,26% da FCT. Os principais acionistas da FCL são a Thai Beverage Public Company Limited ( "ThaiBev") e a TCC Assets Limited ( "TCCA"). Ambas as empresas estão relacionadas ao bilionário tailandês, Charoen Sirivadhanabhakdi, o segundo homem mais rico da Tailândia. Esta informação é actualizada em 28 de Novembro de 2017.

O que é um REIT?

Para o básico do que é um Real Estate Investment Trust e como um REIT normalmente é estrutura, confira nosso REIT 101 artigo.

Como a FCT consegue o crescimento?

A FCT, como todos os outros REITs, poderia realizar três formas de crescimento orgânico: aumento de aluguel, iniciativas de aprimoramento de ativos (AEIs) e reciclagem de capital. Para experimentar o crescimento inorgânico, a FCT poderia adquirir outras propriedades ou conduzir desenvolvimentos greenfield.

Vamos discutir cada método de alcançar o crescimento.

O conceito por trás do aumento de aluguel é simples para um REIT de varejo como FCT: aumentar o tráfego de compradores para os shoppings, e você pode comandar rendas mais altas. Os varejistas sempre querem estar onde o tráfego do cliente é mais pesado. Com o aumento da demanda por tais espaços, REITs com shoppings de alto tráfego podem comandar rendas mais altas de seus inquilinos. Estar localizado ao lado de uma estação de trem ou intercâmbio de ônibus é um plus, como é qualquer fator que irá atrair as pessoas para os shoppings.

Todas as propriedades da FCT situam-se perto de uma estação MRT e estão uniformemente espalhadas pela ilha em cidades suburbanas (daí o risco de canibalização é baixo).

Fonte: apresentação do investidor FCT 3T15

A reversão de aluguel é uma métrica que os investidores de REIT poderiam usar para controlar as taxas de aluguel. É a diferença entre as taxas médias de aluguel para o novo contrato de arrendamento e o contrato anterior geralmente contratado há 3 anos. Uma reversão de aluguel positiva significa que as taxas de aluguel aumentaram.

AEI, em seu coração, é sobre a maximização da produtividade por pé quadrado. Isso pode ser conseguido através da atualização do mix de inquilino ou renovar todo o shopping para torná-lo mais recente, o que pode, por sua vez, aumentar as rendas. A FCT já realizou reformas no Causeway Point, Northpoint e Anchorpoint. Esses AEIs produziram pelo menos 10% de ROI para a FCT e um total de US $ 255 milhões na criação de valor líquido, que é basicamente a diferença entre os ganhos acumulados nas avaliações de imóveis eo CAPEX relativo aos AEIs.

A reciclagem de capital envolve a eliminação de propriedades não tão grandes, liberando dinheiro e usando o dinheiro para adquirir uma propriedade com melhor perspectiva. A FCT nunca fez isso, mas não podemos descartar a possibilidade da FCT fazer isso no futuro (leia mais em oportunidades).

O crescimento inorgânico pode ser alcançado através de aquisições ou desenvolvimento de novas áreas. A FCT realizou 4 aquisições desde 2010 (ver abaixo).

Fonte: apresentação do investidor FCT 3T15

REITs que empreendem desenvolvimento greenfield iria comprar terrenos para desenvolver a propriedade como um desenvolvedor imobiliário. Mas os regulamentos locais de REIT restringem os gastos de um REIT em empreendimentos greenfield a um máximo de 10% de seu valor patrimonial.

Para avaliar o desempenho operacional da FCT, devemos observar as taxas de ocupação de cada propriedade, tráfego de compras, receita bruta, renda líquida de propriedade (NPI), bem como a reversão de aluguel, como mencionado anteriormente.

Quais são as outras métricas para analisar o desempenho da FCT?

Nós não mencionamos como um REIT controla suas necessidades de financiamento. Os REITs da Cingapura estão legalmente obrigados a distribuir pelo menos 90% do seu lucro distribuível aos titulares de unidades de participação. Ao contrário de empresas não-REIT que geralmente reter um pedaço de seu lucro líquido para reinvestimentos, REITs não têm o privilégio de manter seu lucro e reinvestir-los para o crescimento futuro. Portanto, se um gerente de REIT deseja crescer, ele precisa levantar fundos adicionais.

Isto explica porque muitos REITs, se não todos, têm engrenagens relativamente elevadas enquanto buscavam o financiamento dos mercados de capital e dos bancos. Isso significa que, como um investidor REIT, é preciso ser capaz de identificar os REITs que não são apenas capazes de crescer (que pode aumentar suas rendas ou adquirir as melhores propriedades), mas também capaz de habilmente gerenciar suas necessidades de financiamento.

Um par de métricas financeiras que deveriam ser consideradas seria: gearing (total de empréstimos / ativos totais), cobertura de juros (EBIT / juros), perfil de vencimento da dívida (quanto mais espalhado e mais longo, melhor), fontes de financiamento Mais variada, melhor), e proporção de dívida garantida a toda a dívida (quanto menor, melhor).

Um perfil financeiro saudável e bem administrado, como a baixa alavancagem, colocará o REIT em uma posição mais favorável para capturar oportunidades quando o tempo estiver maduro (como em um declínio da propriedade quando as propriedades são baratas em todos os lugares). Nesse caso, o REIT pode assumir dívidas adicionais sem se preocupar demais em romper seu limite de alavancagem e romper uma aliança de dívidas.

Como está a FCT?

Vamos agora usar essas métricas para avaliar o desempenho passado da FCT.

Na frente operacional, a maioria das propriedades da FCT parece estar a fazer muito bem. A taxa de ocupação situou-se em 96.5% em 30 de junho de 2017, enquanto o tráfego de compradores tem sido constante nos últimos trimestres. A reversão de aluguel foi positiva em 2017 (veja screenshots abaixo).